Een aanmaning sturen bij huurachterstand is de eerste formele stap die je zet als verhuurder om je huurder te sommeren alsnog te betalen. In de brief stel je de huurder in gebreke, noem je het openstaande bedrag en geef je een duidelijke betalingstermijn. Zonder zo’n aanmaning kun je later moeilijk juridische stappen zetten, dus het is geen formaliteit die je mag overslaan.
Wanneer stuur je een aanmaning huurachterstand?
Zodra de huurder de huur niet op de afgesproken datum heeft betaald en ook na een informele herinnering niet reageert, is het tijd voor een officiële aanmaning. Veel verhuurders wachten eerst een paar dagen en sturen dan een vriendelijke betalingsherinnering per e-mail of sms. Reageert de huurder daar niet op, of belooft hij te betalen maar doet hij dat niet, dan volgt de formele aanmaning op papier.
Een veelgemaakte fout is te lang wachten. Hoe langer de achterstand oploopt, hoe moeilijker het wordt om het geld terug te krijgen. Stuur de aanmaning bij voorkeur zodra de huur twee tot vier weken te laat is en eerdere contactpogingen niets hebben opgeleverd.
Wat staat er in een aanmaning voor huurachterstand?
Een goede aanmaning is kort, duidelijk en zakelijk. Ze bevat in elk geval de volgende onderdelen:
- Je naam en adresgegevens als verhuurder
- Naam en adres van de huurder
- Datum van de brief
- Het adres van het gehuurde pand
- Het exacte bedrag van de achterstand, uitgesplitst per maand
- Een duidelijke betalingstermijn (gebruikelijk is 14 dagen)
- Je bankrekening waarop betaald moet worden
- De mededeling dat je bij uitblijven van betaling verdere stappen onderneemt
Vermeld ook de datum waarop de huurovereenkomst is ingegaan en verwijs naar het artikel in de huurovereenkomst dat de betalingsverplichting vastlegt. Dat maakt de brief juridisch sterker als je het later nodig hebt als bewijsstuk bij de rechter.
Voorbeeld van een aanmaning huurachterstand
Hieronder staat een eenvoudige voorbeeldbrief die je kunt aanpassen aan je eigen situatie. Stuur de brief bij voorkeur aangetekend, zodat je kunt bewijzen dat de huurder hem heeft ontvangen.
Afzender: [Jouw naam en adres]
Datum: [datum]
Betreft: Aanmaning huurachterstand [adres gehuurde woning]
Geachte heer/mevrouw [naam huurder],
Tot op heden heb ik van u nog geen betaling ontvangen voor de huur van de maand(en) [maand/maanden]. De achterstand bedraagt in totaal [bedrag in euro’s]. Ik verzoek u dit bedrag binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief over te maken op rekeningnummer [IBAN], onder vermelding van [betalingskenmerk].
Indien ik binnen deze termijn geen betaling ontvang, ben ik genoodzaakt verdere juridische stappen te ondernemen, waaronder een procedure bij de kantonrechter. De kosten die daarmee gepaard gaan, komen voor uw rekening.
Met vriendelijke groet,
[Jouw naam]
Wat doe je als de huurder na de aanmaning nog steeds niet betaalt?
Reageert de huurder niet en betaalt hij niet binnen de gestelde termijn, dan heb je twee hoofdroutes. De eerste is het inschakelen van een incassobureau. Dat kan snel en is relatief goedkoop, maar een incassobureau heeft geen dwangmiddelen: het kan de huurder niet dwingen te betalen. De tweede route is een gerechtelijke procedure via de kantonrechter. Je kunt dan vragen om een betalingsveroordeling én om ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de woning.
Voor een ontruimingsprocedure geldt in de rechtspraktijk als vuistregel dat een achterstand van drie maanden huur of meer voldoende reden is voor de rechter om ontbinding en ontruiming toe te wijzen. Bij een kleinere achterstand of bijzondere omstandigheden (zoals betalingsproblemen door ziekte) kan de rechter daar anders over oordelen.
Je kunt ook kiezen voor een kort geding als je snel actie wilt. Dat is sneller dan een bodemprocedure, maar duurder. Raadpleeg bij twijfel over de beste aanpak een jurist of advocaat gespecialiseerd in huurrecht.
Mag je incassokosten in rekening brengen?
Ja, als verhuurder mag je de wettelijke incassokosten doorberekenen aan de huurder zodra hij na een aanmaning niet betaalt. De hoogte van die kosten is vastgelegd in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Over de eerste 2.500 euro aan hoofdsom geldt een percentage van 15%, met een minimum van 40 euro. Over hogere bedragen daalt het percentage stapsgewijs. Deze kosten komen bovenop de openstaande huur.
Wil je aanspraak maken op die wettelijke incassokosten, dan moet je de huurder eerst een aanmaning sturen die aan specifieke eisen voldoet: de brief moet de huurder 14 dagen de tijd geven om alsnog te betalen en moet expliciet vermelden dat er incassokosten worden berekend als niet binnen die termijn wordt betaald. Staat die waarschuwing er niet in, dan vervalt je recht op de vergoeding.
Een aanmaning bij huurachterstand is dus meer dan een vriendelijk verzoek: het is een juridisch document dat bepaalt welke vervolgstappen je kunt zetten en of je extra kosten kunt verhalen. Zorg dat de brief volledig is, stuur hem aangetekend en bewaar een kopie. Zo sta je sterk als de situatie escaleert.