Het retentierecht in de bouw geeft een aannemer het recht om een gebouw of bouwwerk onder zich te houden totdat de opdrachtgever zijn openstaande facturen betaalt. Het is een wettelijk opschortingsrecht, vastgelegd in artikel 3:290 van het Burgerlijk Wetboek, en het is een van de weinige stevige drukmiddelen die een aannemer heeft als een opdrachtgever niet betaalt.
In de praktijk speelt dit recht een grote rol in de bouw, omdat betalingsgeschillen er vaak voorkomen. De aannemer heeft al materiaal ingekocht, personeel ingezet en werk verricht, maar de rekening blijft onbetaald. Dan biedt het retentierecht een concrete stok achter de deur.
Hoe werkt het retentierecht in de bouw precies?
De kern is simpel: zolang je als aannemer nog feitelijke macht hebt over het werk of de zaak, mag je die onder je houden. Je geeft de sleutel niet af, je stopt met werken en je verleent de opdrachtgever geen toegang totdat hij betaalt. Dit geldt voor het bouwwerk zelf, maar ook voor materialen, machines of onderdelen die jij in handen hebt en die aan de opdrachtgever toebehoren.
Belangrijk om te weten: het gaat om feitelijke macht. Zodra je het object uit handen geeft, vervalt je retentierecht. Dit betekent dat je het recht op het juiste moment moet inroepen, namelijk vóórdat de overdracht plaatsvindt. Heb je de sleutels al ingeleverd of het werk al opgeleverd? Dan kun je dit recht niet meer gebruiken.
Het retentierecht moet ook in verhouding staan tot de vordering. Je kunt een volledig nieuwbouwproject niet vasthouden voor een onbetaalde factuur van een paar honderd euro. De rechter kijkt of er een redelijke verhouding is tussen de openstaande schuld en de waarde van wat je achterhoudt.
Wanneer mag je het inroepen?
Je kunt het retentierecht inroepen als aan drie voorwaarden is voldaan:
- Je hebt een opeisbare vordering op de opdrachtgever. De factuur moet dus verschuldigd zijn en de betalingstermijn moet verstreken zijn.
- Je hebt feitelijke macht over de zaak. Je bent nog op de bouwplaats of hebt de toegang tot het object.
- Er is een samenhang tussen de vordering en de zaak die je vasthoudt. De onbetaalde factuur moet betrekking hebben op dat bouwproject of die zaak.
Let op: je kunt het recht ook inroepen als de opdrachtgever failliet gaat. In dat geval heb je een sterkere positie dan gewone schuldeisers, omdat je de zaak feitelijk onder je houdt. De curator moet dan onderhandelen om het object vrij te krijgen.
Wat moet je doen om het retentierecht geldig in te roepen?
Er zijn geen strikte formaliteiten, maar verstandig handelen is het volgende:
- Stel de opdrachtgever schriftelijk en aangetekend op de hoogte dat je het retentierecht inroept en waarom.
- Omschrijf duidelijk welke zaak je vasthoudt en op basis van welke openstaande vordering.
- Zorg dat je feitelijke macht over het object behoud. Verander indien mogelijk het slot of schakel een bewaker in.
- Bewaar alle facturen, correspondentie en contracten goed als bewijs van je vordering.
Je bent overigens wel verplicht de zaak goed te bewaren. Je mag niets beschadigen, veranderen of gebruik maken van het object op een manier die niet past bij je rol als bewaarder. Doe je dat toch, dan kun je aansprakelijk worden gesteld.
Wat zijn de risico’s en beperkingen?
Het retentierecht klinkt krachtig, maar er zitten haken en ogen aan. Ten eerste: je facturen lopen intussen door (bewaking, stalling, energiekosten), maar die kosten haal je niet automatisch terug op de opdrachtgever. Ten tweede kan de opdrachtgever de rechter vragen om het retentierecht op te heffen, bijvoorbeeld door een bankgarantie te stellen als vervanging. De rechter kan dat toestaan als de belangen van de opdrachtgever zwaarder wegen.
Een ander risico: als jij als onderaannemer werkt en de hoofdaannemer betaalt jou niet, maar de eigendom van het bouwwerk ligt bij de opdrachtgever (de bouwheer), dan is het complexer. Je hebt dan in beginsel geen retentierecht op het gebouw zelf, tenzij je kunt aantonen dat je feitelijke macht had over het bouwwerk en de vordering samenhangt met werkzaamheden aan dat object. Rechtspraak hierover is niet eenduidig; raadpleeg dan een bouwrechtadvocaat.
Retentierecht versus andere drukmiddelen in de bouw
Het retentierecht is niet het enige middel bij wanbetaling, maar het is wel uniek omdat je geen rechter nodig hebt om het in te roepen. Je handelt direct zelf. Andere opties zijn een kort geding om betaling af te dwingen, of een beroep op het eigendomsvoorbehoud bij nog niet verwerkte materialen. Het retentierecht is effectiever naarmate het bouwwerk meer waarde vertegenwoordigt voor de opdrachtgever, want dan is de druk om te betalen het grootst.
Wie als aannemer regelmatig werkt met grote projecten, doet er verstandig aan om al in het contract afspraken te maken over betalingstermijnen en gevolgen van wanbetaling. Een strak betalingsschema gecombineerd met kennis van het retentierecht verkleint de kans dat je dit wapen überhaupt nodig hebt.