Een ontruiming door de deurwaarder betekent dat je als huurder gedwongen je woning moet verlaten, uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder op basis van een rechterlijk vonnis. Dit is het eindpunt van een juridisch traject dat doorgaans begint bij een huurachterstand of een andere ernstige schending van de huurovereenkomst. De deurwaarder heeft hierbij de bevoegdheid om de woning daadwerkelijk leeg te halen en de sloten te laten vervangen.
Wanneer mag de deurwaarder een woning ontruimen?
Een deurwaarder mag een woning alleen ontruimen als er een geldige titel is, in de meeste gevallen een vonnis van de rechter. De verhuurder kan niet zomaar besluiten dat je eruit moet; hij moet eerst naar de rechter stappen en een ontruimingsvonnis halen. Pas daarna kan de deurwaarder worden ingeschakeld om dat vonnis te executeren. De meest voorkomende redenen voor een ontruimingsprocedure zijn:
- Huurachterstand (vaak vanaf twee maanden of meer)
- Overlast of ernstige schending van de huurovereenkomst
- Illegale onderhuur of gebruik van de woning voor criminele activiteiten
- Einde van een tijdelijk huurcontract waarbij de huurder weigert te vertrekken
Heeft de rechter het ontruimingsvonnis uitgesproken, dan stelt de deurwaarder de huurder schriftelijk op de hoogte van de geplande ontruimingsdatum. Je krijgt hiermee officieel de kans om alsnog vrijwillig te vertrekken vóór die datum.
Wat doet de deurwaarder op de dag van ontruiming?
Op de vastgestelde datum verschijnt de gerechtsdeurwaarder samen met een team aan de deur. Dit team bestaat vaak uit verhuizers of klusbedrijf dat de inboedel verwijdert, en soms is ook politie aanwezig als er weerstand wordt verwacht. De deurwaarder heeft het wettelijke recht om de woning te betreden, ook als de huurder niet opendoet. In dat geval mag een slotenmaker de deur openen.
De inboedel wordt uit de woning gehaald en op straat of in een opslaglocatie gezet. De verhuurder is hierbij niet verantwoordelijk voor schade aan de spullen, tenzij er aantoonbaar onzorgvuldig mee is omgegaan. Na de ontruiming worden de sloten vervangen en krijgt de verhuurder de beschikking over de woning terug. Als huurder heb je op dat moment geen toegang meer.
Kosten van een ontruiming woning door de deurwaarder
De kosten van een gedwongen ontruiming zijn aanzienlijk en worden in principe verhaald op de huurder. Denk aan de kosten van de deurwaarder zelf, de verhuizers, eventuele opslag van de inboedel en de slotenmaker. Naar schatting lopen die totale kosten in 2026 al snel op tot enkele duizenden euro’s, afhankelijk van de omvang van de inboedel en de regio. Deze kosten komen bovenop de al bestaande huurschuld en eventuele proceskosten.
Betaalt de huurder de huurachterstand alsnog niet en wacht hij tot de deurwaarder daadwerkelijk aan de deur staat, dan neemt de schuld dus fors toe. Het is financieel gezien altijd beter om eerder in gesprek te gaan met de verhuurder of een betalingsregeling te treffen.
Kun je een ontruiming nog tegenhouden?
Ja, maar de mogelijkheden worden kleiner naarmate het traject verder gevorderd is. Er zijn in principe drie momenten waarop je nog kunt ingrijpen:
- Vóór de rechtszaak: Betaal de achterstand alsnog of tref een regeling met de verhuurder. De verhuurder heeft dan geen belang meer bij een procedure.
- Na het vonnis, vóór de ontruimingsdatum: Je kunt in kort geding of hoger beroep gaan als je het niet eens bent met het vonnis. Raadpleeg dan direct een advocaat of het Juridisch Loket.
- Op de dag zelf: Als je op het laatste moment alsnog de volledige huurachterstand betaalt, kan de verhuurder besluiten de ontruiming te stoppen. Dit is juridisch mogelijk, maar niet gegarandeerd.
Wat niet werkt, is simpelweg de deur niet openen. De deurwaarder heeft het wettelijke recht om met hulp van de politie of een slotenmaker alsnog toegang te krijgen.
Wat als je nergens heen kunt?
Een deurwaarder houdt bij een ontruiming geen rekening met of je een andere woning hebt. Hij voert het vonnis uit. Als je dakloos dreigt te worden, is het belangrijk om dit tijdig te melden bij de gemeente. Veel gemeenten hebben een meldpunt voor dreigende dakloosheid en kunnen bemiddelen, soms zelfs vóór de ontruiming plaatsvindt. Ook schuldhulpverleningsinstellingen of een wijkteam kunnen in een vroeg stadium helpen om de situatie te keren.
Kinderen in het gezin veranderen de juridische uitkomst niet, maar gemeenten hebben soms aanvullend beleid om gezinnen met minderjarige kinderen op straat te voorkomen. Neem hiervoor contact op met de sociale dienst of het wijkteam van jouw gemeente.
Een ontruiming door de deurwaarder is het sluitstuk van een lang traject en vrijwel altijd te voorkomen als je vroeg genoeg in actie komt. Zodra de verhuurder dreigt met juridische stappen of al een dagvaarding heeft verstuurd, is direct contact opnemen met het Juridisch Loket of een schuldhulpverlener de verstandigste stap. Wacht je tot de deurwaarder voor de deur staat, dan zijn de kosten en de gevolgen aanzienlijk groter.